Guter Rat: Gefälscht, getäuscht und abgetaucht

Es sind Angebote, die schon Tausende verführt haben: niedrige Kreditzinsen, eine scheinbar günstige Wohnung, die Aussicht auf stetig steigende Mieteinnahmen. »Ein vermietetes Objekt zahlt sich quasi von allein«, heißt es dann. Und: »Eigenkapital für die Finanzierung ist unnötig. «

Sichere Miete
Mit solchen Sätzen köderte ein Vertreter der »L. B. Immovers-Verwaltungs GmbH« auch den 28-jährigen Alexander Grass. Das Appartement bei Osnabrück sei ein Schnäppchen, man müsse sich ranhalten. 99 000 Euro sollte die Wohnung kosten, die monatlichen Mieteinnahmen liegen heute bei 350 Euro kalt. »Natürlich habe ich versucht, mich über die Firma zu informieren«, erzählt Grass. Er habe die »Immovers« gegoogelt. Ergebnis der Internet-Suche: eine professionell aufgemachte Webseite mit diversen Wohnungen im Angebot. Keine Beschwerden oder Warnungen in Online-Foren oder bei den Verbraucherzentralen.

Neue Welle von Fällen

Nicole Mutschke, die Anwältin von Alexander Grass, wundert das nicht. »Die Firmen, die den Kauf vermitteln, sind oft viel schwerer zu greifen als in früheren Schrottimmobilienfällen.« Als zum Beispiel der Skandal um die Bausparkasse Badenia in den 90er-Jahren hochkochte, war die Vermittlerfirma Köllner & Co. KG involviert. Dieses Unternehmen war über Jahre aktiv – und konnte deshalb in die Haftung genommen werden. »Die Option haben wir bei dieser neuen Welle von Fällen selten«, erklärt Mutschke. Häufig existieren die vermittelnden Firmen schon nicht mehr, wenn der Immobilienschwindel auffliegt. »Es geht meist um GmbHs, die nur für den Verkauf von Appartements in einer einzigen Wohnanlage gegründet wurden.« Im Handelsregister steht dann beispielsweise die »Fliederhof-GmbH«, die einzig für Verkäufe im Objekt »Fliederhof« zuständig ist. Ähnlich war es auch im Fall von Alexander Grass. Die Immovers verscherbelte 2009 das Appartement und wurde im Januar 2010 aufgelöst. Bis in solchen Fällen die ersten Käufer misstrauisch werden, ist der Vertragspartner schon Geschichte. Dann an die Hintermänner heranzukommen, ist aufwendig. Versucht man es doch, wird das oft zum Katz- und Mausspiel. Der Berliner Anwalt Jochen Resch, der sich seit den 80er-Jahren mit Schrottimmobilien beschäftigt, rät seinen Mandanten nur noch dann zu einem Rechtsstreit mit den Vermittlern, wenn sie eine Rechtsschutzversicherung haben. »Die Szene ist inzwischen sehr wandlungsfähig. Die Hintermänner, die oft schon seit Jahrzehnten im Geschäft sind, gründen immer neue Firmen oder treten unter falschem Namen auf.« Den Opfern bleibt oft nur, sich an die Bank zu halten, die den überteuerten Kauf finanziert hat.

Die Bank in die Pflicht nehmen

Nach der Erfahrung von Nicole Mutschke stehen die Chancen häufig gut. »Wir können für die meisten unserer Mandanten bei der Bank einen Vergleich erreichen«, sagt die Juristin, die auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert ist. In der Regel verzichtet die Bank auf den noch ausstehenden Teil der Darlehensrückzahlung. »Im Gegenzug bekommt sie die Wohnung, die verkauft bzw. zwangsversteigert wird.«
Urkundenfälschung
Bei Alexander Grass, den der Immobilienkauf an den Rand des Ruins gebracht hat, ist die Lage noch etwas komplizierter. Damit die Immovers für ihn den Kredit beantragen konnte, reichte der junge Familienvater seine Einkommensbelege ein. 1080 Euro brutto im Monat verdiente er als Mitarbeiter in der Montage von Photovoltaik-Anlagen. Für einen Kredit über knapp 100 000 Euro reichte das nicht.
Höheres Gehalt
Deshalb gingen die Betrüger noch einen Schritt weiter: Um das Geschäft nicht platzen zu lassen, fälschten sie Einkommensnachweise von Alexander Grass. Mit gefakten Lohnbescheinigungen von IKEA in Osnabrück stellten sie einen Kreditantrag bei der DKB-Bank. Das angebliche Gehalt lag bei 3200 Euro brutto. Der Antrag ging durch. Grass selbst erfuhr nur, dass die Finanzierung geglückt sei. Der Betrug flog erst auf, als der junge Familienvater die Kreditraten nicht mehr zahlen konnte.
Haftstrafen
Urkundenfälschungen sind für die jüngeren Fälle von Schrottimmobilien nicht ungewöhnlich. 2010 erschlich eine Bande aus Hessen so Darlehensbeträge in Millionenhöhe. Einer der jüngsten Fälle ist der eines Berliner Maklers, der im Juni vor dem Landgericht Berlin zu fünf Jahren Haft verurteilt wurde. Allerdings bringen den Opfern solche saftigen Strafen wegen Betrugs und Urkundenfälschung wenig. Auf zivilrechtlichem Weg ist bei den Tätern selten etwas zu holen.
Getäuschte Bank
Dass der Kreditvertrag durch Fälschung zustande kam, macht auch die Verhandlungen mit der Bank nicht einfacher. Nicole Mutschke: »Als Kreditgeber kann die Bank ja ins Feld führen, dass sie selbst getäuscht wurde. Dann besteht die Gefahr, dass sie den Kreditvertrag vorzeitig kündigt und die komplette Darlehenssumme verlangt.« Mutschkes Berliner Kollege Jochen Resch hat auch schon Fälle erlebt, in denen die Bank die geprellten Verbraucher angezeigt hat. Da diese aber von nichts wussten, werden die Strafverfahren schnell eingestellt.
Sittenwidrige Überteuerung
Um aus der Kreditverpflichtung herauszukommen, können andere Argumente helfen. Das eine: Lässt die Bank sich nicht auf einen Vergleich ein, droht die Privatinsolvenz des Kreditnehmers. Dann ist auch für die Bank nichts gewonnen. Das andere: Die Geldhäuser sind selten so arglos, wie sie tun. Dass eine Immobilie nur einen Bruchteil des Kaufpreises wert ist, bleibt ihnen nicht verborgen. Laut Bundesgerichtshof darf der Kaufpreis nicht weit über dem 14-Fachen der Nettojahresmiete liegen. Anderenfalls gehen die Richter von einer sittenwidrigen Überteuerung aus. Im Fall von Alexander Grass laufen die Verhandlungen mit der DKB noch. Seine Chancen dürften gut stehen: Der Kaufpreis war mehr als 23 mal so hoch wie die Jahreskaltmiete.

Sieben Warnsignale

1. Das »RundumSorglos-Paket«
Betrüger bieten Käufern von Schrottimmobilien meist eine Beratung »aus einer Hand« an. Sie versprechen, sich um alles zu kümmern – vom Kreditantrag bei der Bank bis zum Notartermin. In der Regel haben die Opfer so gut wie keinen Kontakt zur Bank, dem Notar oder dem Verkäufer. Die »Beratung« übernimmt allein der Vermittler mit seinen Mitarbeitern.
Seien Sie skeptisch, wenn man Ihnen alle Schritte zur eigenen Immobilie abnehmen will. Vor allem auf eine Prüfung aller Unterlagen und Verträge sollten Sie nicht verzichten.

2. Ein echtes Schnäppchen
Oft beginnt es mit einer Annonce im Internet oder der Tageszeitung, dem Anruf eines »Beratungsunternehmens« oder auch dem Tipp eines Freundes. Immer geht es um ein sehr lohnendes Angebot. Etwa ein Steuersparmodell, dessen Clou der Erwerb einer Immobilie ist. Ein echtes Schnäppchen, an dem sehr viele interessiert seien. Man müsse sich also möglichst schnell entscheiden.
Lassen Sie sich nicht drängen, und geben Sie Gehaltsnachweise oder Steuerbescheide nicht vorzeitig heraus. Auch von angeblichen Doktortiteln der Berater oder schicken Büros sollte man sich nicht blenden lassen.

3. Finanzierung ohne Eigenkapital
Oft haben die Betrüger es mit Verbrauchern zu tun, deren Nettoeinkommen bei 1 000 bis 2 000 Euro liegt. Das Versprechen einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist also verführerisch. Angeblich lässt sich der Kredit allein durch die Mieteinnahmen bedienen. Außerdem wird eine hohe Wertsteigerung der Wohnung versprochen.
Das Angebot einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist unseriös. Käufer sollten mindestens 20% des Kaufpreises und der Nebenkosten aus eigenen Mitteln bestreiten können.

4. Verschleierte Provisionen und Nebenkosten
Die Kaufnebenkosten und besonders die Vermittlerprovision werden häufig verschleiert und sind im Kaufpreis versteckt. Dabei liegt allein die Provision der Betrüger selten unter 25 bis 35 Prozent. So kommen Kaufpreise zustande, die schnell beim Doppelten des tatsächlichen Immobilienwertes liegen.
Die Nebenkosten für den Notar, die Grunderwerbssteuer etc. müssen genauso klar erkennbar sein wie die Makler- bzw. Vermittlercourtage. Die sollte übrigens bei max. 3–6% des Kaufpreises liegen. Die Nebenkosten für den Notar, die Grunderwerbssteuer etc. müssen genauso klar erkennbar sein wie die Makler- bzw. Vermittlercourtage. Die sollte übrigens bei max. 3–6% des Kaufpreises liegen.

5. Schöner Schein und nichts dahinter
Schrottimmobilien müssen nicht wie Bruchbuden aussehen – ganz im Gegenteil. Anders als in den Fällen der 80er- und 90er-Jahre zeigen die Betrüger ihren Kaufinteressenten die Wohnungen inzwischen gerne. Häufig stammen die Appartements aus einer Zwangsversteigerung, werden oberflächlich saniert (sog. Pinselsanierung) und überteuert verkauft. Auf den ersten Blick sehen die Wohnungen sehr gut aus und sind oft sogar vermietet.

Entscheidend ist, den wahren Wert der Immobilie herauszufinden. Recherchieren Sie zum Beispiel auf Immobilien-Webseiten wie Immoscout.de oder Immonet.de, was Wohnungen ähnlicher Größe und in der gleichen Lage in etwa wert sind. Helfen kann auch der jährliche Immobilienpreisspiegel des Immobilienverbands Deutschland (IVD). 

6. Viele teure Extras
Manche Vermittler bieten neben dem Immobilienkauf gleich noch den Abschluss eines Bausparvertrags oder einer Lebensversicherung an. Natürlich wird auch dafür eine völlig überhöhte Provision fällig. Das treibt die Gewinnspanne der Betrüger weiter nach oben.

Hier werden Verträge gekoppelt, die nichts miteinander zu tun haben. Das ist selten seriös – es geht allein um die Provision.

7. Schnelldurchlauf beim Notar
Um den Kauf so schnell wie möglich über die Bühne zu bringen, hat der Vermittler gleich einen Notar zur Hand. Der hat oft auch kurzfristig oder zu später Stunde Zeit. Der Notar ist verpflichtet zu fragen, ob der Käufer den Vertragsentwurf schon 14 Tage vor dem Termin erhalten hat. Oft schwören die Vermittler ihre Opfer darauf ein, die Frage wahrheitswidrig mit »Ja« zu beantworten. Eine weitere beliebte Masche der Betrüger: Den Käufern wird vorgegaukelt, der Notar beurkunde nur ihr Interesse am Kauf. In Wirklichkeit wird der Vertrag wirksam.
Vertrauen Sie nicht auf die Seriosität des Notars. Es gibt in der Branche einige schwarze Schafe, die an Schrottimmobilien mitverdienen.